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房产年增值114%下一个十年汕头还能继续吗?

时间:2019-08-31 21:26 来源:未知 编辑:admin

核心提示

汕头的房子还能年增值11%吗?这个问题,比汕头房子还能买吗更加刁钻,这等于给汕头划出一条线! 从历史维度来看,汕头从2001年到2018年,房价从1977元/㎡涨到8951元/㎡,十八年间平均...

  汕头的房子还能年增值11%吗?这个问题,比汕头房子还能买吗更加刁钻,这等于给汕头划出一条线!

  从历史维度来看,汕头从2001年到2018年,房价从1977元/㎡涨到8951元/㎡,十八年间平均涨了3.5倍,尽管在2015-2016年间处于小跌幅状态,但总的来看,还是上涨的。从2008年到2018年这十年间,年均房价增长幅度在11.4%。

  房价上涨的原因大多一样,下跌则匪夷所思。制造汕头房价涨幅的原因,熟稔房地产的人大多都能说几个方面,但房价为什么会在2015-2016年下降,这一点是什么原因?

  分析起来,除了周期波动之外,主要是这点因素:网签系统的合并,将六区一县的所有楼盘同时纳入,在系统统计周期中,周边城区的房价也影响到整体房价,所以导致房价下降,这与市场的供需并没有太大的直接性联系。

  现在楼市主旋律是“房住不炒”,让房子回归居住属性,抑制投资属性,这一点是大势所趋,因此,未来,大量的房子居住价值远高于投资价值。

  而且许多人忽视了一个因素,就是持有成本。这一点在粗算盈利的时候,很容易被忽视掉,但在具体精算的时候,又是一个必须关注的话题。

  其一,时间。虽然现在“满二满三”即可交易,比前面“满二满五”轻松一些,但同样限制了二手房的交易,不少人被堵在了政策门口。想要短期套利,可能性变低,资产不流动,就是不动产,投资价值变低。

  其二,月供。过去,100㎡三房售价7千/㎡,首付30%,房贷三十年,等额本息,月供2600元/月;现在,100㎡三房售价1.4万/㎡,首付30%,房贷三十年,等额本息,月供5201元/月,月供翻了一倍。

  其三,税费。这一部分是买家出,因此,不计算在内,但却是实实在在的成本支出,个税1%、契税1-3%、增值税5.5%,还有手续费,这些成本合计,又是一笔实际支出。成本一高,也筛掉了一部分购房者。

  所以,现在买房还是要关注持有成本,如果持有成本比较低,投资溢价空间还是比较明显的,当然,也不是越低越好,需要聚焦楼盘,微观分析。

  但也有一些比较例外的房子,仍然保持中高速增长,例如名校旁学区项目,市中心黄金地段项目,产业园区核心项目、江河湖海旁项目。资源难以复制,因此,保值性就比较强。

  回顾18年来汕头楼市两个发展时期:缓慢增长期,汕头高层住宅从2001年到2008年,房价从1977元/㎡涨到3120元/㎡。快速增长期,踏进2008年来到2013年,房价也呈现一个质的飞跃,从2019年的3504元/㎡到2018年的8951元/㎡。

  当然,这几年奋起直追的市区房价,也远远抛开了8字头,基本都是上万元,东海岸新城、南滨新城、珠港新城、海滨路片区、台商投资区均是涨势最猛的区域。因此,只要拉长来看,通货膨胀速度越快,房价增幅越快,还是继续上涨。

  2013年东海岸新城第一波土拍拍卖,楼面均价3364元/㎡,项目定名御海阳光花园,最初的房价是6900元/㎡起。2014年流拍地块再度挂牌,楼面价2377元/㎡,由中海地产接手开发凯旋门雅苑,在2017年的开盘中也是创下了新纪录。

  2015年4宗住宅用地挂牌,楼面价涨至4316元/㎡,有我们熟悉的御海天禧花园、御海禧园、云湾和九里怡园,这一年,东海岸新城的房价也从6字头涨到了8字头。

  2016年房价涨至9字头,土拍楼面价涨至8600元/㎡,御海天宸花园、和府纷纷落地,楼面价从4K飙至8K,东海岸部分项目也随即封盘等候调价。2017年底的土拍,拍出了新的高度——御海天韵雅苑,楼面价11052元/㎡。东海岸的房价在这个时期开始暂缓爬坡趋势。

  2018年中交两度兜底东海岸新城,这个时期的东海岸似乎处于不被看好的阶段。直到今年,华润以12.9亿进驻东海岸新溪片区,同时整个东海岸新津片区多个项目也成了电商的新宠。

  短短不到7年的时间,这个片区的房价从6字头一路飙涨到13000元/㎡左右,涨幅1.2倍,成为近年来汕头楼市的代表区域。

  如果说东海岸新城用7年的时间称霸汕头,南滨新城则用时更短,4年时间,从规划中的蓝图走了出来。而南滨片区的楼市从悦水湾起步,5K的起价一步步向上而行,经历了寰宇天下花园、君悦南湾 、金碧外滩湾再到南滨地王——悦水湾五园。南滨片区的房价也坐上了高速快车,一路昂扬……

  2015年南滨新城首次挂拍住宅用地,中海地产以5.27亿元夺得南滨片区02-03-04和02-03-06两地块,约合107亩宅地,成功入驻南滨片区,楼面价1575元/㎡。这一年,南滨片区首个住宅项目开卖——悦水湾,以5K的房价席卷了一波投资客。

  2016年末,恒大花了19亿,在濠江区南滨路处买下218亩地,楼面地价4372元/㎡,这个项目便是如今的恒大金碧外滩湾 。同年,吴先生用4.2亿,买下濠江区南滨路处33亩地,楼面价4319元/㎡,神秘人吴先生落地南滨,项目取名平吉上苑。直到两宗用地落实,南滨的房价则开始发酵升温,中海寰宇天下部分房源也涨到了9千。

  直到2017年,上一年流拍的地块再挂牌,起拍楼面价达到3527.4元/㎡,业内人士猜测,这一波挂牌,楼面价将达到8千。呵呵,事实证明,我们实在不够了解市场,这一次不仅拍出了南滨的地王,还将南滨的楼面价提升到10053元/㎡。来到2018年,南滨部分房价高至15000元/㎡,价格也是比肩东海岸。

  南滨楼市历时4年,从青涩的小伙长成中坚力量,不少人在这里淘到了第一桶金沙,也有不少人在观望着未来的交通,未来的配套,毕竟要生活的话,交通、学校、生活设施、医院、娱乐,每一样都必不可少。

  作为东海岸新城的“邻居”、离城区最近的新城,珠港新城规划范围西至龙湖沟,东至G15沈海高速公路,北起中山东路,南至港区码头前沿海岸线公顷,海岸线公里,目标是打造成为集商务办公、会议会展、文化旅游、高端居住等多种功能为一体的粤东滨海休闲商务区。

  相较于东海岸新城的发展速度和势头,珠港新城要相对低调许多,但是作为未来汕头双中心之一,珠港新城还着力打造粤东区域总部园区,与“一湾两岸”各城市组团共同承担汕头市综合性商贸、商务、文化、康体及行政主中心职能。片区多以商服用地为主,自2017年龙光基业以4.66亿拿下76.6亩商服用地,建设世纪商务中心以来,珠港新城一直未有新动作。

  台商区规划范围为长江路、庐山路、珠池路、泰山路围合的区域,也是如今汕头楼市里的一个「新贵」区域,总用地面积112.34公顷,该区域在近年来风风火火的三旧改造中,有不少用地纳入“三旧”改造项目,部分率先面世的新盘已经在市场上火热了一把, 未来将会打造集居住、商业、商务、公共服务设施于一体,填补此区域用地的空缺,并完善周边生活圈,配套前景上大有看头。

  其实,台商投资区的规划草案早在2013年就已经出炉了,2014年11月25日起正式实施《汕头市台商投资区片区控制性详细规划》,目前该片区在建待建的项目就有近20个,而相较于其他新兴的区域,该区域又是属于发展较为成熟的片区,学校、医院、市场、综合这些生活配套一应俱全,同时在此基础上,又有交通、旧改等方面的规划利好加持,刺激着区域商圈的经济发展和提升。

  上世纪80年代,随着汕头的城市中心由往东前行,海滨路自西向东也有着繁盛发展的印记,华侨公园、开放公园、海滨长廊的修葺一新,海滨路禁摩、海滨路大改造、沿途住宅小区的耸立……

  海滨路片区,作为汕头市政府驻地所在,已是汕头市政商中心,没有之一。片区两千米内聚集城市至优资源:政府单位,汕头市委市政府,以及一大批重量级机关单位;商业住宅:苏宁广场、群光汇;商务中心:世纪大厦、长平一品;生态资源:石炮台公园、东方公园、开放公园、华侨公园、海滨长廊;健康资源:汕头市中心医院、汕头市儿童医院、汕头市中医医院等。

  可以说,汕头市目前优质的资源就聚集在这里,而房价也正是代表了这个片区的发展,海滨路一带,有着成片小区规划的海逸汇景,建成于2012年,主推的户型也是在170-240平大平层,如今二手楼盘的均价也在2.5万/㎡左右。沿着项目一路向西前行,则来到曾经的汕头地王——悦海湾,犹如一块多米诺骨牌一般耸立着,小区仅有一栋,户型区间在249-289平,园区配套不足,未有成片发展的规模,但是单价也喊着3万+。

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